שערורייה: יותר מ- 5,000 דירות מחכות לשר האוצר שיהפוך אותם לדיור ציבורי

מה צריך שר האוצר להגיד אם היו אומרים לו שיש יותר מחמשת אלפים נכסים, בבעלות ובניהול המדינה, הנמצאים באיזורי ביקוש ובעיקר בערים מעורבות ואשר לפחות מחצית מהם ניתן להפוך לחלק ממאגר הדיור הציבורי. נדמה לי שתוך דקה הוא היה מסכם עם שר השיכון הקמת צוות פעולה שימפה את הדירות הללו ויפעל מיידית לשיפוצן והכנתן למסירה לאלפי זכאי הדיור הציבורי.

מסתבר שיש כאלה דירות ושרי השיכון והאוצר פשוט לא רק שאינם פועלים כדי להקצות אותן למאגר הדיור הציבורי הם אפילו לא טורחים למפות ולבדוק את האפשרות הזמינה הזו של הפיכת אלפי דירות המוחזקות בידי רשות הפיתוח לחלק ממאגר הדיור הציבורי. למה? כי יש מי שגוזר קופון יפה על כל דירה או בניין שכזה שנמכר במחירי הפסד ליזמים ההופכים אותם לדירות פאר או מלונות בוטיק המייצרים הכנסות נאות. וכמובן. לא נשכח את חברת עמידר המנהלת את הדירות בהסכם המעניק לה 55 מליון ש"ח לשנה ועוד אחוזים על כל דירה שהיא מוכרת עבור רשות הפיתוח.

אני מבקש לקחת אתכם כמה חודשים אחורה. בתחילת שנת 2018 שיגרתי, בפעם השלישית או הרביעית את המכתב הבא לשרי האוצר והשיכון שלא טרחו כלל לענות לו (נוהג קבוע מסתבר), וזאת בהמשך למכתבים שנשלחו להם ממש עם כניסתם לתפקיד בשנת 2015. וכך כתבתי לשרים: "על רקע המצוקה ההולכת וגואה בדיור בישראל והצורך בנקיטת צעדים חדשניים לגיבוש פתרונות בתחום, שתתחשב במגבלות הכלכליות והתקציביות של משרדי הממשלה האמונים על הנושא, אנו  תובעים  להורות על הפסקה מיידית של מכירת נכסי רשות הפיתוח לגורמים פרטיים עד להכנת תכנית על ידי משרד השיכון שתייעד, לפחות, חלק מנכסים אל למטרות חברתיות ובמיוחד לצורך מתן פתרונות דיור לאוכלוסיות מוחלשות וזוגות צעירים".

בתיקון 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל. נקבע כי הרשות תפעל ל"הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר-השגה, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים".

מדובר בדירות ובתים הנמצאים בעיקר בערים מעורבות כמו עכו, חיפה, יפו, אשדוד, ירושלים, לוד, רמלה ואחרות, אשר ננטשו על ידי בעליהן בשנים הראשונות לקום המדינה ואף קודם לכן. דירות אלה שחלקן נמצאות בבנינים המיועדים לשימור מוחזקות בחלקן הקטן על ידי דיירים המתגוררים שם בדמי מפתח ואילו השאר ריקות מאדם, חלקן סובלות ממצב תחזוקתי ירוד שבהשקעה לא גדולה, בוודאי פחותה בהרבה מהצורך לרכישת דירות חדשות על ידי משרד השיכון, ניתן להסב אותן לדירות מצויינות לטובת זכאי הדיור הציבורי הממתינים בתור.

"אני פונה אליכם שוב (פניות נוספות נעשו משנת 2015) בבקשה להורות על הפסקה מיידית של מכירת נכסי רשות הפיתוח לגורמים פרטיים עד להכנת תכנית על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר, המשרדים האחראים על רשות הפיתוח בעקבות חוק רשות מקרקעי ישראל 2009, בדרך שתייעד חלק מנכסים אלו למטרות חברתיות. מכירה כוללת של נכסים אלה לבעלי הון מכניסה משפחות רבות נוספות לתוך מצוקת דיור חריפה, ומצמצת את מלאי הדיור הניתן לשמוש למטרות חברתיות.

בשנת 2015 התקיים דיון בנושא בלשכתו של מנכ"ל משרד השיכון הקודם, מר אשל ערמוני, בו הוחלט כי יאותרו לפחות 200 דירות מתאימות שישופצו על ידי המשרד ויועברו למאגר הדיור הציבורי", לצערי החלטה זו לא בוצעה ואף מוסמסה מתחת לשטיח, וזאת, ממידע שהגיע אליי, בשל התנגדות חברת עמידר המנהלת את הנכסים עבור רשות הפיתוח ואשר נהנית מעמלות גבוהות בעת מכירתם לבעלי הון, יזמים וקבלנים."

בתחילת העשור הגשנו בנושא זה ממש עתירה לבית המשפט העליון אותה משכנו לאחר הודעת המדינה כי תשקול מחדש את מדיניותה בנושא זה, דבר שכמובן לא התבצע עד היום. אנו מתכוונים לחזור ולחדש את העתירה בתקופת הזמן הקרוב.

—————–

בשנת 2002 התקבלה ע"י הנהלת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "ממ"י") החלטה, לפיה במטרה "להשתחרר" מהנכסים המנוהלים ע"י המינהל, יאפשר את רכישתם על ידי הדיירים (להלן: "החלטה 921"). בנוסף לכך נקבע כי: "זכויות בעלים בנכסים שדייריהם לא נענו להצעה לרכוש את דירותיהם ישווקו במכרז חופשי למכירת זכויות הבעלים". החלטה 921 עודכנה בהחלטה 1164, בשנת 2008. בהחלטה 1164 נשמרה אפשרות שיווק הנכסים במכרז חופשי כבהחלטה 921.

כפועל יוצא מההחלטות האמורות וממצוקתם הכלכלית של דיירי נכסי רשות הפיתוח, אשר לא עלה בידם לרכוש את הדירות בהן הם גרים, פורסמו מכרזים רבים לשיווק הנכסים לגורמים פרטיים.

נכסי רשות הפיתוח הם בבחינת משאב מתכלה של נכסים המהווים "הון חברתי" – נכסים שהם פוטנציאל יחידות דיור שאינם שייכים לגוף פרטי. כיום, נכסי רשות הפיתוח מוצעים במכרזים לרכישה על פי החלטות ממ"י. מרבית הדיירים המתגוררים בנכסים אינם יכולים לרכוש נכסים אלו והמכרזים מופנים למגזר היזמות הפרטית. אנו סבורים שמעבר רשות הפיתוח לידי משרד השיכון, (כפי שבחוק רשות מקרקעי ישראל 2009),  מהווה חלון הזדמנויות לתכנן ייעוד חברתי לחלק מנכסים אלו, באופן שייצר מאגר נוסף של דיור בהישג יד ויהיה בידו לתת מענה לחלק ממצוקת הדיור. המשך מכירתם של נכסים אלו ללא תכנון מקדמי יסתום את הגולל על אפשרות אחרונה זו.

לא למותר לציין את התפקיד החשוב שנכסי רשות הפיתוח מילאו, ועודם ממלאים, בישראל. נכסים אלו, שהיו בבעלות ערביים באזורים אילו  טרם מלחמת העצמאות, הוקנו לאפוטרופוס על נכסי נפקדים, לאחר ההכרזה על בעליהם כנפקדים על-פי הגדרת המונח בחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950. עם הקמת ממ"י בשנת 1960, והפקדתו על ניהול נכסי המדינה, הטיל את מלאכת ניהול נכסי רשות הפיתוח על חברות ניהול שונות, כגון חברת עמידר, שהשכירום לאוכלוסיות מוחלשות דלות אמצעים הנמנות על פלח סוציו-אקונומי נמוך, והמתקיימות ברובן מקצבאות המוסד לביטוח לאומי. על כן, מפרספקטיבה היסטורית, ניתן לראות כי נכסים אלו נתנו מענה למצוקת הדיור במדינה עבור אוכלוסיות קשות יום, שלא שפר עליהן מזלן לרכוש דירות בבעלות מלאה והשתכנו בנכסי רשות הפיתוח כדיירים מוגנים, כהגדרתו בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972. תפקיד זה הולך ומתמוסס ככל שמכירת נכסי רשות הפיתוח לגורמים פרטיים נמשכת, ללא כל תכנון עתידי שייקח בחשבון את צרכי הציבור.

בעתירה שהגשנו לפני מספר שנים כתבנו בין השאר כי "בקשתנו שבנדון עולה בקנה אחד עם תיקון 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל.

סעיף 2א(1) קובע כי תפקיד רשות מקרקעי ישראל, בין היתר, הוא כדלקמן:

"הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר-השגה, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים".

סעיף 1(א) קובע כי בין תפקידי הרשות:

"לניהול מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של מדינת ישראל לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים, ובכלל זה להשארת עתודות קרקע מספיקות לצורכיה ולפיתוחה של המדינה בעתיד, תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח, ובין שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור"

[ההדגשות אינן במקור, ר.ה.א]

התכנית המתבקשת לעיל באה לממש את התכליות שבסעיפים 1(א) ו- 2א(1) ולמצוא פיתרון נאות לבעיית הדיור, שידאג לדורות הבאים ויבטיח את האיזון שבין שימור לפיתוח, בכך שהיא מייעדת את מקצת נכסי רשות הפיתוח, שבלאו הכי משֻוַּקִים באופן אינטנסיבי למכירה, לדיור בהישג יד תחת ניהולם של ארגונים מהמגזר השלישי.

לא זו אף זו, מנהלי עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), עולה כי אחת התכליות של נכסי ר"פ היא הבטחת עתודות דיור לאוכלוסיות חלשות. כך למשל בהוראת נוהל שהוציאה עמידר שכותרתה "פלישות בנכסי ר"פ" (להלן: "הוראה 28040") שפורסמה ב-12.11.2006 מיינה עמידר את סוגי הפלישות לנכסים שבניהולה, כשבבסיס סוג אחד מחשבה עתידית לגבי ייעוד אפשרי לנכסים מסוימים לדיור עבור מעוטי יכולת. כך קובעת ההוראה הרלוונטית:

"5. מיון פלישות למושכרים מאוכלסים

5.1 פלישות למושכרים מאוכלסים מתחלק לשניים כדלקמן:-

5.1.2   פלישות למושכרים מאוכלסים שהחברה מעוניינת לקבל את המושכר לרשותה לאחר פינוי הדיירים וכולל את המקרים הבאים:

• פלישות למושכרים שנרכשו או עומדים לעבור לחברות שיקום משכנות עוני."

מהוראה זו עולה בבירור כי חברת עמידר מכירה בכך כי תכלית אפשרית לנכסי ר"פ הנה עתודת דיור ל"שיקום משכנות עוני" וכי ראתה את הצורך בעיגון האופציה של העברת חלק מהנכסים לחברות מסוג זה בהוראותיה שהופנו להגנת המושכרים מפלישות שעלולות לסכל תכלית זו.

השוואה חשובה לתחום הדיור הציבורי מעלה את ההבדל הבא: בעוד בדיור הציבורי הדירות יכולות להימכר לדיירים או להישאר במאגר הדיור הסוציאלי, הרי שלגבי דירות רשות הפיתוח קיימות שתי אופציות אחרות: מכירה לדיירים או מכירה ליזמים פרטיים, באופן שאינו מבטיח שימוש חברתי עתידי.

על רקע האמור לעיל, מתחזק הצורך בהכרה במצוקה ההולכת וגואה בדיור בישראל תוך נקיטת צעדים חדשניים לגיבוש פתרונות בתחום, שתתחשב במגבלות הכלכליות והתקציביות של משרדי הממשלה האמונים על הנושא. בין יתר הפעילויות והיוזמות שארגונים שונים נוקטים למען פתרונות דיור, מתקיימת פעילות ענפה ואינטנסיבית לקידום "דיור בר השגה", על פי מודלים הנהוגים במדינות רבות, המשלב בין החברה האזרחית לגופים ציבוריים שמטרתם לספק שירותי דיור נגיש ואיכותי בתמהיל חברתי של משתכניו. על פי המודל האמור, ניהול הנכסים המיועדים לדיור בר השגה מופקד בידי מוסדות ותאגידים מהחברה האזרחית שפועלים ללא מטרות רווח (מלכ"רים).

על אף ההכרה של הגופים האמונים על השיכון בישראל בחובתם ליזום פיתרון כולל לבעיית הדיור הציבורי והדיור בהישג יד, כפי שמשתקף מההוראות והחקיקה הרלוונטיות, צעדים בכיוון הרצוי טרם ננקטו. דחיפותה של הפנייה מובנת מאליה. כפי שהובא לעיל, מוצאים מכרזים לרכישת נכסי רשות הפיתוח, ומלאי הדירות הולך ומידלדל. על מנת שלתוכנית המוצעת יהא סיכוי להתממש, יש למשוך את המכרזים התלויים ועומדים בהווה, למעט הליכי מכירה לדיירים בנכסים אלו, עד שיינתן סיכוי למימוש תוכנית חברתית על ידי משרד השיכון. בסופו של יום – אם משרד השיכון לאחר בחינת הסוגיה ימצא לנכון להמשיך במדיניות המכירה הקיימת, ניתן יהיה להמשיך במכירת הנכסים; ואולם אם לא תיעצר המכירה בשלב זה, ועד שיתבהרו סיכוייה אל מול הרשויות הרלוונטיות, ייווצר מצב שבו לא יהיו נכסים שעליהם תיושם התכנית אם תימצא ראויה.

על כן, ולאור האמור לעיל, מתבקשת בזאת הפסקת מכירת נכסי רשות הפיתוח על מנת לאפשר גיבוש תוכנית לייעוד מקצת מנכסים אלו למטרה האמורה באופן שתענה על צורכי הציבור ותסייע במתן פתרונות דיור למעוטי יכולת בישראל.